Покупка недвижимости с использованием ипотечных средств

Покупка квартиры по ипотеке. Основные этапы сделки.

         Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника. Одним из способов снижения рисков кредитора является ипотечное страхование.


 Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:
  • Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
  • Жилищный Кодекс Российской Федерации  от 29.12.2004г. №188-ФЗ
  • Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
  • Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
  • Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.      

Для проведения сделки с использованием ипотечного кредита Покупателю необходимо обратиться в банк, предоставить документы для одобрения себя как заёмщика и объекта недвижимости - как предмета залога.

Каждый банк предъявляет свои требования к составу документов, предъявляемых для получения решения, но основными документами, как правило, являются:

  1. Заявление-анкета (по форме банка)
  2. Паспорт заемщика/созаемщика (если недвижимость будет оформляться в совместную либо долевую собственность)
  3. Документы, подтверждающие Ваш доход (справка по форме 2-НДФЛ, или справка по форме банка, или налоговая декларация – в зависимости от Вашей ситуации)
  4. Документы, подтверждающие трудовую занятость заемщика/созаемщика (копия трудовой книжки, заверенной работодателем, копия трудового договора, документы о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя)

Более полный перечень документов Вы можете узнать:

  • при личной консультации в отделении банка;
  • по телефону у кредитного специалиста;
  • на официальном сайте банка (там же Вы сможете предварительно заполнить анкету по форме банка).
Если в отношении Вас как заемщика будет принято положительное решение, то для одобрения банком приобретаемого объекта недвижимости потребуются  правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, выписка из ЕГРП, содержащая сведения об отсутствии обременений на объект, выписка из домовой книги и справка об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги, а также отчет об оценке объекта недвижимости (за его получением будет необходимо обратиться в уполномоченную оценочную компанию, срок изготовления - от 3 до 5 дней после выезда оценщика на объект).

Непосредственно в день сделки покупатель-заёмщик должен подписать в банке:
  1. кредитный договор;
  2. закладную;
  3. договор купли-продажи недвижимости (если Вы приобретаете построенную недвижимость) или договор участия в долевом строительстве (если Вы приобретаете недвижимость в строящемся доме);
  4. акт приема-передачи недвижимости (если Вы приобретаете построенную недвижимость);
  5. прочие документы в соответствии с требованиями банка-кредитора.