Договор купли-продажи недвижимости.

Заключение договора купли-продажи.

  По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

  Обязательные условия заключения договора купли-продажи:

- Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность;

- Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

- В Российской Федерации все договоры купли-продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы.

  Существенным условием договора купли-продажи является описание сторон договора купли-продажи:

- в отношении физического лица - фамилия, имя и отчество, дата и место рождения, гражданство, пол, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания;

- в отношении российского юридического лица - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, дата государственной регистрации, наименование органа осуществившего такую регистрацию, код причины постановки на учет, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

  В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества.

 Если на момент приобретения недвижимости (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), там проживают лица, у которых есть право пользования данным помещением после его приобретения, то перечень этих лиц, обязательно, должен быть указан в договоре купли-продажи, с указанием на их право пользования данным жилым помещением.

  Еще одним существенным условием является цена договора. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

  Так же, нужно обратить внимание на то, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (акт приема-передачи, передаточный акт).

 Переход права собственности к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, и считается зарегистрированным со дня внесения записи в единый государственный реестр прав .

 Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ).

 При приобретении объектов недвижимого имущества, не стоит забывать про обременения. Самым распространенным обременением является: ипотека, аренда, арест, пожизненная рента и так далее.

 Примерный перечень документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности:

1. Договоры купли-продажи  квартиры (комнаты),

Простая письменная форма - не менее 3-х экземпляров (прошитые, пронумерованные, заверенные на сшивке сторонами сделки, по одному экземпляру для каждой из сторон договора и один - в архив Росреестра);

Нотариальная форма – не менее 2-х экземпляров + нотариальная копия.

2. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости (например: договор купли-продажи, дарения, мены, ренты, передачи, свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию), свидетельство о государственной регистрации права собственности, справка ЖСК и т.д. (оригинал+копия);

3. Выписка из домовой книги (срок действия 1 месяц) (оригинал);

5. Если в сделке участвуют доверенные лица, то к списку документов прилагается нотариальная доверенность (оригинал);

6. Для продавцов (дарителей), если квартира приобреталась по любому возмездному договору (купли-продажи, договору мены, по договору инвестирования или участия в ЖСК - жилищно-строительном кооперативе):

 Если на момент приобретения состояли в браке, то необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на отчуждение недвижимости (оригинал + копия), либо нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга (супруги), если на данный момент состоят в разводе (оригинал + копия);

  Если на момент приобретения в браке не состояли, то необходимо нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брачных отношений на момент приобретения недвижимости (оригинал);

 Если недвижимость приобреталась по любому безвозмездному основанию (дарение, наследство, передача при приватизации), то предоставление вышеуказанных документов не требуется.

7. Для покупателей, состоящих на данный момент в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на приобретение недвижимости (оригинал);

 Для покупателей, не состоящих на данный момент в браке, необходимо нотариальное удостоверенное заявление об отсутствии брачных отношений на момент покупки (оригинал) либо соответствующее указание на семейное положение в договоре купли-продажи.

8. При продаже доли или комнаты третьему лицу (не собственнику) - нотариально заверенные отказы от преимущественного права покупки от других собственников (оригинал);

9.  При продаже жилого помещения/комнаты, собственником/собственниками которого являются несовершеннолетние дети, а также граждане, недееспособные или ограниченные судом в дееспособности необходимо предоставление соответствующего разрешения органов опеки и попечительства (оригинал);

10.  В случае, если продавцом/покупателем является юридическое лицо, к вышеперечисленным документам прикладываются все уставные документы юридического лица (нотариально удостоверенные копии), а также протокол либо решение о проведении сделки  (оригинал).